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提问时间：2007-3-9 10:14:23 |
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| 标题:房价上涨的十个理由？ |
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| 盼望已久的《细则》终于出台了，细细看来，建设部在关键的时候深知操作的难度，因此从字里行间读起来比想象的温和得多，对于老百姓来说，希望《细则》的实施对打压房价的愿望再一次落空。
其实我们没有必要对政府、开发商抱太大的希望，房价上涨已是大势所趋，不是几个文件或一个细则就能解决好的，客观地讲，这是一个经济规律，政府、开发商与市场都决定了房价不会下跌，我们简单地列举一下，至少有以下十个理由注定了房价不会下跌：
理由一：土地的稀缺性决定了房价必须上涨。土地是一种不可再生的资源，城市建设用地与城市周边农业耕地保护始终是一对不可调和的矛盾，国家对农业用耕地的保护政策力度日益加强直接导致城市建设用地的紧张。土地供应的紧张直接导致了出让价格的上涨，而这是购成房价的最大成本之一。
理由二：“招、拍、挂”的土地出让方式，价高者得，决定了房价必然上涨。招拍挂的土地出让政策在一定程度上确实避免了土地出让的暗箱操作，看似一种更加公平、公开、公证的土地出让方式让开发商被迫支付高于平均价格的购地成本，而这种超额成本支出最终都得由购房者来承担。更重要的是，政府掌握了土地资源的供应，出让土地的收入作为政府收入的重要组成部分之一，土地价格会长期操纵在政府的手中，政府一方面可以通过控制地价来达到控制房价，而且还可以通过控制房价来达到征收高额的交易税收的目的。
理由三：物价上涨导致开发成本的上升，最终将导致房价上涨。我们不能回避的事实是近几年来普通老百姓的可支配收入都在发生巨大的变化，我们对收入的关注超过了以往任何时候，不少地方特别沿海、沿江的大城市出现的劳动力饥荒皆因农民工的收入过低而导致招工难，而这些地方的房价本来就是全国房价的领军区域，而政府公务员的薪水三级跳就不用再提了；原材料价格这几年更是一路发飙，钢材价格成倍地上涨，这不仅是国内的行情，整个国际行情都一路看涨，时至今日也看不到任何回落的迹象，就连水电费用也不甘心落后，一涨再涨，房地产的开发成本上涨导致房价上涨不可避免。
理由四：经济发展，人民的收入在增加，现实的购买力在增强。国家宏观经济良好发展大势所趋，连续的GDP高速增长让无数人引以为豪。一般情况下，普通老百姓的可支配收入随着经济的高速增长也在不断的增加，居民的储蓄存款居高不下就是最直接的证明。老百姓的购买力超过以往的任何时候。住房对一个家庭来说作为一项生活的必须消费品，在具备购买支付能力的情况下，如果机会成熟，交易达成的现实可能随时可能发生。当然，我们不能否认的是还存在相当部分的因为支付房款而紧衣缩食的普通老百姓，这一点不仅是社会主义国家存在，就是在发达的资本主义国家也依然存在，只是比例不同而已。
理由五：城市化进程的加快，大量的农村人口涌入城市，现实和潜在的需求都在增加。我国的发展宏观规划就是在未来的5到10年之内，将现有的农村人口减少2-3亿，而在过去的20年内，城市人口已经从过去的2.5亿发展到今天的4.5亿。国家需要为1亿个家庭提供住房，这个数据足以证明需求是不可回避的现实，而只要这种现实的需求存在，房价就找不到下跌的理由。这是一个简单的经济规律，我们所能做的只能是在某种程度上的延缓。
理由六：国家对建设住宅的品质要求在逐步提高，如节能、环保、宜居等，增加了开发商的投资成本。由于我国是一个资源贫乏的国家，加上节约能源与注重环保是社会发展的大趋势，而每一项任务的完成都需要提前支付成本。比如使用高科技的技术、环保建筑材料，安装新型的节能装置或改善现有的建筑结构等等。每一项工作中至少直接发生的成本部分都会分摊到购房者的平均单价中去。开发商作为利润的主体，不会赔着本钱赚吆喝。
理由七：老百姓对住宅的品质要求进一步提高，由过去的简单的居住发展到对环境的要求，如容积率，建筑密度、绿化率等。在过去的20年，也许我们只为有一个属于自己的私人空间而奋斗着，自从国家打破福利分房体制以来，不同的购房者可以选择满足自己要求的商品房。从哪一天起，我们关注的房产品质不再限于建筑质量本身或建筑的面积等比较简单的要求，而更多的考量是建筑的容积率、建筑密度、绿化率、物业管理以及社区的配套设施等等。而开发商也在后者大作文章，作为吸引老百姓眼球的法宝，尽力满足大家的愿望。要知道，这一切的都需要支付成本，同样这种成本也会最终反应在房价上。
理由八：中国经济的大环境，吸引国际资本投向中国的房地产市场，投资性的需求也在一定程度上造成了市场的供求紧张。出于对中国经济宏观发展的良好现实和预期，加上复关以后，国际经融环境会更加开放，国际资本大量流向中国内地房地产市场的可能正在增加。这种投资性的需求在一定程度上会刺激房价的上涨。
理由九：开发商对经营房产的技术、意识逐步提升，一定程度上有屯积房源的“饥饿销售法”造成了供不应求的假象。我们可以回想，刚刚从计划经济走过来的开发商，对于房产这样的产品销售还只是通过一种简单的方式进行，即造好房子就尽快出售，求的现金的快速周转，但是随着这些年积累，加上更加开放的国际融资平台与国内的宏观经融环境，不少开发商已经具备了相当的经济实力，足以应对一般情况下的资金压力。因此，对自己的商品销售方式也在发生根本性的转变，即总量控制，分步销售。有的一开盘就出现了房源短缺的现象。开发商采用饥饿疗法，一是取得较高的市场定价，二是借机抬升楼盘品质，造成假象，忽悠大众，谋取利益。
理由十：二级市场的政策障碍造成大量的存量房不能上市不流通交易，新政又进一步规定五年内出让须交全额征收5%的营业税，一定程度上坚定了部分业主长期持有多套住房的现实可能性。我们不能否定的是，国家有关部门出台这项政策的初衷是出于打击投机者对房地产市场的干预。但是，我们要面对的现实是计划经济时代的福利房尚未完全上市场流通，加上新政规定的新购房者的高额的税赋，进一步捆死了二手房在市场的流通性。直接的后果是供应的减少，而供应的减少又会导致价格的进一步上升。
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提问者：