目前，随着河东区兴建天津站——嘉华交通枢纽型商务商贸聚集区规划工程紧锣密鼓的实施，该区域周边的商业地产项目迎来新的商机，特别是经过近几年历练的成熟商业项目更是成为经营者关注的焦点。 　　市房地产经济学会副会长、南开大学经济学博士刘玉录认为，商业地产投资不同于住宅地产，它的最大投资特点主要体现在三个方面：首先是科学运营。商铺的科学运营需要投资者或经营者在选择商业业态时有一个科学定位，商铺经营者应根据商圈内的市场购买力、消费人群的基本特征进行市场细分，来确定目标市场和经营业态，真正实现商铺运营与区域市场的科学对接，如本市伊势丹商场的成功就在于走洋品牌、高档化路线的定位，迎合了本市高端人群的购物需要。因此，商铺经营者要想赢得市场，关键还应在经营专业上下工夫。其次，商业地产的最大特性是不能追求短期效应，不能有一夜暴富的投机心理，这不符合商业地产的特性。客观来讲，商业地产就像是培植一棵果树，刚栽下果树就想摘果子吃是不符合自然规律的，应需要一段浇水、施肥和培育的过程。从专业角度分析，投资商业地产就是一个长线投资、长期经营的过程，因此，对投资商业地产的业主，切不可急功近利，应对投资前景、投资收益充满信心。

      据了解，规划中的新开路嘉华商业聚集区占地面积约为1.81平方公里。北起华实道、南至华昌道、东起京山铁路复线、西至天津站。常住人口约70000人。区域内现有房屋总建筑面积共计233万平方米。其中，住宅约145万平方米；商务、商业及网点75万平方米， 医院、学校、长途客运站等生活服务设施13万平方米，另有10.57万平方米待建设用地；区域内共有主要道路9条。

　　随着新开路嘉华商业聚集区规划的进一步完善实施，该地区的 商业地产项目需求将会出现较大的升温，目前，新建的远洋新天地Beginning延廊式沿街商业体已经吸引了众多投资经营者的目光，而由国营老牌企业，河东区 房地产开发总公司于3年前开发建设的嘉华国际商业中心更是赢得了经营者的关注，由于该商业中心已经经历了商业地产项目的存活期、适应期和培育期，因而成为新开路嘉华商业聚集区的成熟产品，该商业中心总投资约30亿元，建筑面积约8.5万平方米，一期商业区2004年5月投入使用。主体为五层框架结构建筑，具有购物餐饮、娱乐消闲、康体健身、家居装饰与金融等“一站式”全方位的服务功能，是海河东岸不可复制的多功能大型购物休闲中心。二期建筑面积约2000平方米，预计今年10月即可投入正常使用，目前的招商工作正在有序的进行。

　　河东区房管局综合开发办主任袁志勇表示，从商业地产本质来讲，买商铺就是在买地段，区域地段的升值将直接拉动商业不动产的升值。这是投资收益的最大利润来源，而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段，这种地段的价值提升空间将给予商铺本身巨大附加值。河东区是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。随着天津经济战略东移，以及距离滨海新区最近的市内行政区位置的日益凸现，河东区必将在良好的形势下迎来新的发展机遇。同时，商业与服务业的繁荣，很大程度上取决于交通这一主要因素。河东区交通架构的不断完善，将为区域商业带来鼎盛的人流和车流，推动河东商贸服务业的蓬勃发展。新开路位于河东交通枢纽位置，作为交通主干道路，地理优势得天独厚。