■买二手房要经过审核

■抵押方式与商品房相同

■还清贷款后可拥有产权

律师:

　　我是一名外地在京经商人士，我最近相中了一套已购公有住房，但因手中资金较紧张，不能一次性付清全部房款。后来我听说二手房也可以申请贷款，请问，我能不能在北京购买二手房并办理贷款手续？　　　　读者 郝先生

郝先生：

　　现就您提出的问题回答如下：

　　依据北京市的规定，外省市个人可以在北京购买二手房。外省市个人在京购买二手房与购买商品房一样，需要办理《外省市个人在京购房批准通知单》，您可以持本人的身份证和暂住证到北京市房地产交易中心办理。在取得该通知单后，您方可购买北京市的二手房。此外，因您欲购买的是二手房中的已购公有住房，依据规定，出售已购公有住房，房屋所有权人需持有《房屋所有权证》并已办理完毕该房屋批准上市手续，即《公有住房和经济适用房出售确认通知书》和《公有住房和经济适用房出售审批表》。您对上述材料审核无误后，才可与该已购公有住房的所有权人签订房屋买卖合同。

　　至此，您就可以向银行申请贷款了。现在开展二手房贷款业务的银行有中国农业银行和中国建设银行等几家银行。二手房的贷款方式主要是房屋抵押贷款，与商品房抵押贷款的形式基本相同，但在贷款额度、房屋价值评估、阶段性保证方面有不同之处。下面对贷款手续予以详述：

　　１．向银行提出贷款申请，提交相关材料，选择贷款方式。

您和已购公有住房所有权人共同到双方选择的银行提出贷款申请，填写贷款申请表，并提供双方的身份证件（您需提供身份证暂住证）、《房屋所有权证》、《公有住房和经济适用房出售确认通知书》、《公有住房和经济适用房出售审批表》、《外省市个人在京购房批准通知单》、双方签订的房屋买卖合同。此外，您需选择贷款方式。现在银行可以提供两种抵押贷款方式：房屋抵押贷款和抵押加阶段性保证贷款。如选择前者，则银行只有在您取得房屋所有权证或其他证明文件，并将该所有权证或其他证明文件收押后才能放款；如选择后者，银行指定的担保机构会在您取得房屋所有权证之前，为您提供阶段性担保，银行在您签署抵押贷款合同后即可发放贷款。

　　２．银行初审合格后，由银行指定的房产评估机构对房屋价值进行评估。

虽然就房屋的价格您已经与所有权人在房屋买卖合同中有约定，但银行是以其指定的房屋评估机构对房屋的评估价值作为确定贷款额度的依据。您最高可以得到该房屋评估价值７０％的贷款，贷款期限最长为３０年。

　　３．由银行指定的律师事务所对提交的材料进行审核，出具法律意见书。

　　４．银行审批贷款

银行在审核法律意见书的基础上，将决定是否批准贷款。在得到银行批准贷款的通知后，您和房屋所有权人在贷款银行分别开立账户，您把房屋买卖合同中约定的房价款的３０％存入自己的账户。之后，您与银行签订购房抵押贷款合同并签署授权书，授权银行将该笔首付款及发放的贷款划至卖方账户。您还需要与保险公司为该房屋办理个人抵押贷款房屋保险。

　　５．银行发放贷款

银行将直接将贷款划至卖方账户，发放贷款的次月起您需按银行规定的时间偿还贷款。

　　６．办理立契过户，申领《房屋所有权证》。

　　７．由律师事务所办理房屋抵押登记，并将《房屋他项权利证书》交由银行收押。

　　８．在您还清贷款本息后，解除抵押担保。

至此，您就对该房屋拥有了完全的所有权了。 金德律师事务所

胡勃 周缅 律师

（北京晨报）